你我對 Fintech 皆耳熟能詳，關於台灣走在時代尖端的 Healthtech 可能也略知一二。然而，甚少人聽過另一蓬勃的數位化產業 Proptech。Proptech 並不是道具（Prop）科技，而是房地產科技（Property Tech）。根據 CB Insight 的數據，2019 年時全球 Proptech 受投資案數高達 510 件，獲投總金額美金 88.6 億。以下就來探究這個冉冉升起的產業吧 !

我不炒房，需要知道 PropTech（房地產科技）嗎？

房地產科技跟金融科技或是其他數位化產業無異，皆是引入互聯網、AI、大數據計算等新技術進入原有產業系統，運用科技達成過往被視為天方夜譚的產業革新。歐美國家早在1980 年代即開始發展 Proptech 1.0，但當時的 Proptech 從四十年後的今日回看其實再普通不過，僅是擺脫各產業通用的 Excel 工作表，開始建置自身的房市資料庫和估值系統，抑或線上房市廣告平台 。

2000~2020 年為 Proptech 2.0 時代，旗下有三大子領域，共享經濟、房地產金融科技、以及智能家居。先從共享經濟型講起，線上訂房平台 Airbnb 與其影響規模是一知名案例。錫耶那大學 2017 年的研究指出，義大利觀光勝地佛羅倫斯 20% 的房產都上架在 Airbnb，造成該地的長期租屋市場被大幅壓縮；又或來自新加坡的共享空間新創 JustCo，已成為眾多上班族的辦公歸宿。房地產金融科技則是跟 Fintech 高度融合，例如台灣新創 JGB Smart Property 提供包租業者金流管理服務、或是印尼新創 Gradana 提供買賣、租賃、房屋裝修的貸款協助。智能家居則是提升家居人性化的程度，或是節省住屋人的建物相關開銷，例如 Apple 或 Google 的智能家居，以及研華科技、Acer 幫助大樓設施自動化的技術，都屬於 Proptech 的一環。

2020 則開啟 Proptech 3.0 時代，引入區塊鏈、AI、大數據、VR 技術，應用在地產資料存放，智能家居數據蒐集等等。因此，綜觀 Proptech 時至今日的發展，已經衍伸到旅遊訂房、房屋裝修貸款、人性化家居，任何與「房子」相關的科技，其破壞式創新對既有市場打出層層裂痕，播下新芽，早已蔓延至市井小民的日常，並非資金雄厚的炒房者才需要關注的新趨勢。

人們最關心的：PropTech 之於房市價格

除了從上述學界定義的 Proptech 進程，我們更要從 Proptech 所解決的市場痛點，切入其對房地產市場帶來的變革，以及對於人民最關注的「房價」的潛在影響。

Proptech 對於房地產市場最顯著解決的痛點當然就是高昂成本。首先從建商角度，Asia PropTech 創辦人 Lee Lo 指出近年建商可運用區塊鍊技術紀錄土地產權、交易紀錄等資料，甚至是搭配空拍技術統整建地的資料，降低土地開發建設的成本。再從房仲業角度，透過 VR、AR 技術，研發出 3D 線上賞屋，可以降低其人事成本並加快銷售速度。而對於房地產需求者，除了線上賞屋可以減去預約多個房仲逐間拜訪的時間成本外，房地產金融科技新創的出現也能降低申貸難度與天數。另外，線上的房地產廣告平台（例如 Carousell 即有經營相關業務，詳見 來自新加坡的線上購物網站，你會想到誰？）亦將加強不同房屋的價錢、地區、坪數比較，對於辛苦尋覓夢幻房屋的人也能節省可觀心力。

整體而言，Proptech 幫助建商、房仲業、房地產需求者整條產業鏈下來節省的成本，理論上可以壓低居住型房屋的房價，有利居住型買房族入手。但與此同時，下降的交易成本、融資難度、和更精準的房價估值系統有可能助長投資型房地產的熱絡，兩股價格牽引勢力對撞之下，Proptech 不一定是各國房價高漲的解方，只能說它有助交易資訊透明化，降低房市交易被價格以外因素干擾的程度。

PropTech 不容小覷的市場潛力

介紹了那麼多，Proptech 市場究竟多大呢？目前網路上沒有其全球市場規模（Market size）的公開資料，但從下方 CB Insight 的圖可發現，其不論獲投件數、金額都是穩定增長，由這些專業投資者的行為可間接估計 Proptech 的市場規模潛力。另外，MSCI（Morgan Stanley Capital International）的報告指出，2020 年單是全球專業投資型房地產（professionally managed global real estate investment market）的市場規模為 10.5 兆美元。